Codul Fiscal prevede posibilitatea beneficierii de o cota redusa de TVA in cuantum de 5% pentru livrarea de locuinte, inclusiv a terenului pe care acestea sunt construite, in conditiile specifice prevazute de lege. Una dintre aceste conditii se refera la pretul maxim de achizitie a locuintei, prag valoric care, incepand cu 1 ianuarie 2016, va fi majorat de la 380.000 de lei la 450.000 de lei, exclusiv TVA.
Autori: Lorena Ciobanu (foto articol), Associate, Ioana Arghiropol, Intern, ONV Law
Ce se schimba de la 1 ianuarie 2016?
Incepand cu 1 ianuarie 2016, data la care va intra in vigoare noul Cod Fiscal, de cota redusa TVA de 5% vor putea beneficia si persoanele care achizitioneaza locuinte cu un pret de pana la 450.000 de lei (aproximativ 100.000 de euro), conform art. 291 alin. (3) din noul Cod Fiscal. Ca atare, pragul maxim privitor la livrarea de locuinte va fi majorat cu 70.000 de lei (aproximativ 15.900 EUR). Restul conditiilor referitoare la suprafata utila a locuintei si terenului aferent si la persoanele care pot beneficia de acest avantaj fiscal raman neschimbate.
Ce ramane neschimbat?
In prezent, pentru a beneficia de cota TVA de 5% pentru achizitia de locuinte trebuie indeplinite o serie de conditii cumulative, potrivit art. 140 alin. (2)1 lit. c) din Codul Fiscal si a normelor metodologice de aplicare, respectiv:
– suprafata utila a locuintei sa nu depaseasca 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti (Constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta. Sunt asimilabile notiunii de anexe gospodaresti si garajele, serele, piscinele si altele asemenea.), iar terenul pe care este construita locuinta sa aiba o suprafata de maxim 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuintei. In calculul suprafetei maxime de 250 mp, se cuprind si suprafetele anexelor gospodaresti, precum si cotele indivize din orice alte suprafete dobandite impreuna cu locuinta, chiar daca se afla la numere cadastrale diferite.
Prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii.
– valoarea-limita cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta (dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva). Aceasta deoarece livrarea unei locuinte se refera, din punct de vedere al TVA, la o operatiune unica, indiferent daca aceasta presupune ca, odata cu livrarea locuintei, are sau nu loc, in secundar, si livrarea altor componente ale unui imobil.
De aceea, abordarea potrivit careia un cumparator achizitioneaza initial un apartament, urmand a achizitiona ulterior, in mod separat, un loc de parcare, ar putea conduce la concluzia ca se doreste divizarea in mod artificial a unei operatiuni, in sensul indeplinirii conditiilor legale pentru incadrarea locuintei in categoria celor pentru care se aplica o cota TVA de 5%, conform unui punct de vedere formulat de Directia Generala de Legislatie Cod Fiscal si Reglementari Vamale, din cadrul Ministerului Finantelor Publice, pus la dispozitie de catre Uniunea Nationala a Notarilor Publici.
Curtea de Justitie a Uniunii Europene sustine aceasta abordare. In cauza C-349/96 Card Protection Plan, CJUE a decis ca o operatiune unica din punct de vedere economic nu ar trebui divizata artificial pentru a nu afecta functionarea sistemului taxei pe valoarea adaugata.
– locuinta sa fie achizitionata de orice persoana necasatorita sau familie, in urmatoarele conditii:
1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%.
In acest sens, cumparatorul va pune la dispozitia vanzatorului, inainte sau in momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile.
Momentul exigibilitatii cotei reduse de TVA:
In contextul modificarii legislatiei fiscale din anul 2016 si implicit a cotei standard de TVA si a regimului de taxare a livrarilor de locuinte, cota aplicabila va fi determinata de momentul exigibilitatii TVA. Acest moment reprezinta data la care intervine faptul generator: transferul proprietatii sau predarea acesteia. Transferul proprietatii se face in general in momentul incheierii contractului de vanzare. Daca insa transferul proprietatii este conditionat de plata integrala a bunului (de exemplu, in cazul platii in rate), momentul exigibilitatii apare la predarea locuintei.
Exista insa si cazuri exceptionale de exigibilitate anticipata:
– la data emiterii unei facturi, inainte de data la care intervine faptul generator;
– la data la care se incaseaza avansul, pentru platile in avans efectuate inainte de data la care intervine faptul generator (transferul proprietatii sau predarea). Avansurile reprezinta plata partiala sau integrala a contravalorii bunurilor si serviciilor, efectuata inainte de data livrarii ori prestarii acestora.
In astfel de ipoteze in care exigibilitatea taxei intervine sub imperiul reglementarii vechi, insa faptul generator (transfer de proprietate sau predare) se produce dupa intrarea in vigoare a noului Cod Fiscal, se va aplica acea cota aflata in vigoare la data livrarii bunurilor, potrivit dispozitiilor enuntate in art. 291 alin. (6) din noul Cod Fiscal.
Spre exemplu, in cazul emiterii in 2015 a unei facturi pentru contravaloarea partiala a unui imobil in valoare de 400.000 de lei, pragul de 380.000 de lei (impus de legea in vigoare la momentul emiterii facturii) este depasit, fiind astfel aplicata cota standard de 24%. Inainte de predarea bunului intra in vigoare noul Cod Fiscal, potrivit caruia valoarea maxima a locuintei care poate fi livrata cu TVA 5% este de 450.000 de lei. Presupunand ca celelalte conditii impuse de lege sunt indeplinite, ar trebui sa se procedeze la regularizare. Asta inseamna ca va fi aplicat regimul TVA din noul Cod Fiscal, adica o cota de 5%.
