Pot fi efectuate lucrari de constructii pe acoperisul unui condominiu de catre investitori care nu sunt proprietari ai condominiului (sau nu mai sunt proprietari exclusivi ca urmare a instrainarii unor parti ale condominiului)? Intrebarea este importanta si ne-a fost adresata de-a lungul timpului de mai multi investitori activi in zona constructiilor rezidentiale, telecomunicatiilor sau proiectelor energetice. Raspunsul, in contextul actual al legislatiei constructiilor, nu a putut fi unul simplu.
Autor: Simion Radu-Costin, Asociat Senior, Wolf Theiss
Intelegem ca primii care s-au confruntat in practica cu necesitatea solutionarii acestei intrebari au fost persoane care nu au construit cu titlu profesional, ci pentru uz privat, cautand solutii la criza locuintelor: „casele“ de pe blocurile de locuinte create prin supraetajare sau mansardare. „Solutia” nu a avut o aplicare extinsa fiind abandonata relativ repede. Intrebarea a ramas insa valabila pentru investitori care se confrunta cu necesitate efectuarii unor lucrari de constructii cu titlu profesional (spre pilda, lucrari de constructii aferente instalarii si operarii unor antene de telecomunicatii).
Printre implicatiile juridice ale demersului, trebuie analizat temeiul pe baza caruia s-ar putea obtine dreptul de executie a unor astfel de lucrari. Raspunsul reclama diferentierea componentelor condominiului in (i) platforma acoperisului (pentru amplasarea constructiei efective); eventual, portiuni ale peretilor (verticali) exteriori ai condominium-ului (pentru alte echipamente aferente constructiei) (impreuna, „Componentele A”); si (ii) eventual, portiuni ale terenului din afara perimetrului condominium-ului (pentru alte echipamente ce ar putea servi constructiei) („Componenta B”).
Tipic, urmatoarele premise sunt aplicabile: (i) platforma acoperisului si peretii exteriori ai condominiumului sunt in coproprietatea fortata a proprietarilor individuali ai locuintelor (conform regimului juridic tipic), (ii) la nivelul condominiumului exista o asociatie de proprietari functionala, si (iii) punctul (i) este reflectat in acordul de asociere.
Suplimentar, terenul aferent perimetrului condominiumului este in coproprietatea fortata a proprietarilor individuali ai locuintelor condominiumului. In cazul contrar, terenul poate fi in proprietatea publica sau privata a unei entitati publice (Statul sau o unitate administrativa), cu un drept de folosinta al proprietarilor individuali pe durata de existenta a condominiumului (potrivit legislatiei aplicabile anterior anului 1989).
1. Optiuni referitoare la Componentele A
Legislatia speciala a condominiului permite utilizarea de catre terti a elementelor proprietatii comune numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune. Intr-o interpretare restrictiva, numai aceste trei tipuri de contracte pot fi folosite pentru dobandirea de catre terti a unor drepturi asupra Componentelor A.
Legislatia generala in domeniul constructiilor enumera printre drepturile compatibile pentru dezvoltarea unor constructii permanente si dezmembramintele dreptului de proprietate – superficia, uzufructul, uzul si servitutea. Considerand ca aceste dezmembraminte presupun transferul, in principal, al folosintei, ca si prerogativa a proprietatii este posibil ca intr-o interpretare flexibila actele de constituire a acestor dezmembraminte sa fie incluse in notiunea generica de „contract de folosinta”, in sensul enumerarii legislatiei speciale.
Suplimentar, in practica sunt constituite forme de asociere (cu personalitate juridica sau doar contractuale) intre proprietarii fondului de baza si investitori, astfel incat autorizatia de construire sa fie obtinuta prin valorificarea dreptului de proprietate al titularilor fondului de baza.
1.1 Contractul de inchiriere. Nu este compatibil prin lege constructiilor permanente, prin urmare nu este o optiune valida.
1.2 Contractul de concesiune. Este compatibil prin lege constructiilor permanente. Totusi, concesiunea unui bun proprietate privata nu este suficient reglementata (exista dispozitii disparate in legislatie care trateaza concesiunea bunurilor proprietate privata a entitatilor publice). Pentru acest motiv, practica juridica apreciaza ca dreptul de concesiune este mai degraba un instrument pus la dispozitia entitatilor publice exclusiv, nefiind compatibil cu valorificarea bunurilor persoanelor private. In concluzie, dreptul de concesiune ar putea fi o optiune relativ usor de implementat, dar considerand lipsa unor dispozitii legislative clare si a practicii jurisprudentiale, exista riscul ca un contract de concesiune sa fie calificat ca neavand temei legal.
1.3 Contractul de folosinta. In sfera contractului de folosinta intra de obicei contractul de comodat. Acesta nu este compatibil prin lege constructiilor permanente, prin urmare nu este o optiune valida.
Intr-o interpretare extinsa a notiunii de contract de folosinta utilizata in legislatia speciala a condominiului pot fi incluse in sfera acestui contract si actele constitutive ale unor dezmembraminte ale proprietatii, compatibile prin lege constructiilor permanente.
1.3.1 Superficia. Este contractul cel mai uzitat in practica atunci cand sunt dezvoltate investitii direct pe terenul proprietarului („superficia tipica”). Cu toate acestea, in cazul de fata, superficia ar presupune un concept diferit – construirea investitiei pe o constructie (Componentele A) si nu direct pe un teren („superficia atipica”). Superficia atipica insa nu se bucura de o atentie deosebita in legislatie si practica judiciara.
Argumentele favorabile superficiei atipice sunt: (i) admiterea prin lege a posibilitatii constituirii superficiei chiar atunci cand nu exista aderenta (contact direct) intre constructia superficiarului si teren („dreptul de a avea sau a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra sau in subsolul acelui teren, supra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta”); (ii) in practica instantelor au existat decizii [pronuntate in cai de atac de catre instante superioare] care au recunoscut posibilitatea superficiei atipice; (iii) opiniile practicienilor care incurajeaza abordarea dreptului de proprietate asupra terenului ca drept asupra volumelor (respectiv drept supra fetei solului, subsolului si coloanei de aer deasupra solului). In esenta, potrivit acestei teorii, proprietarul terenului ramane proprietarul spatiului aflat deasupra constructiei existente, si poate dispune de acesta sub forma superficiei.
Posibile inconveniente pentru folosirea superficiei atipice ar fi: (i) necesitatea ca terenul aferent perimetrului condominiumului sa fie in coproprietatea proprietarilor individuali ai locuintelor condominiumului. In situatia in care terenul apartine unei entitati publice, posibilitatea superficiei depinde de (a) domeniul public/privat caruia in apartine; (b) acordul entitatii publice; (c) efectuarea de principiu a licitatiei publice; (ii) superficia atipica este recunoscuta de literatura si practica inca la un nivel relativ izolat; (iii) pentru opozabilitate, superficia trebuie inscrisa in cartea funciara.
In concluzie, superficia poate fi o optiune valida pentru lucrari de construire.
1.3.2 Uzufructul si uzul
Sunt compatibile prin lege constructiilor permanente si practicienii le recomanda uneori ca fiind posibile solutii, mai ales ca se pot constitui doar asupra unor parti din imobile cu indicarea lor in schite cadastrale. Cu toate acestea, dispozitiile legislatiei il obliga pe uzufructuar sa conserve substanta bunului, si ii permit in principiu doar efectuarea unor lucrari adaugate (accesorii) necesare (atunci cand in lipsa lor imobilul ar pieri sau s-ar deteriora). Alt inconvenient reiese din faptul ca tratamentul juridic recomandat de lege pentru uzufructuarul care realizeaza lucrari autonome este cel al constructorului de rea-credinta. In aceste conditii, uzufructul apare ca nefiind o optiune valida.
1.4 Asocierea. In practica, investitorii recurg uneori la asocieri cu proprietarii terenurilor sau constructiilor pentru a folosi chiar dreptul de proprietate al acestora pentru obtinerea autorizatiei de construire. In scopul prezentului articol am analizat exclusiv optiunile societatii simple si ale asocierii in participatie (societati fara personalitate juridica).
Inconvenientul principal reiese din forma de participare a proprietarului fondului de baza la profitul sau pierderea acestor tipuri de societate. Potrivit legii, proprietarii condominiumului, personal sau prin asociatie, nu vor putea sa obtina o indemnizatie minima garantata, fiind obligati sa se expuna riscului suportarii unor eventuale pierderi. In aceste conditii, din experienta se observa ca proprietarii sunt reticenti in a accepta implementarea unei astfel de solutii, in plus existand si alte inconveniente ce trebuie evaluate – inclusiv eventuala necesitate a transformarii coproprietatii fortate asupra Componentelor A in coproprietate obisnuita pentru a deschide posibilitatea grevarii drepturilor cu garantii reale.
2. Optiuni referitoare la Componenta B
Drepturile de executie pentru lucrari pe terenuri din afara perimetrului condominiumului pot fi asigurate prin: (i) superficie (pentru terenuri proprietate privata a persoanelor private); sau (ii) concesiune (pentru terenuri ce apartin entitatilor publice, ceea ce ar presupune de principiu organizarea licitatiei publice).
Suplimentar, poate fi folosit si dreptul de trecere pentru utilitati cu recomandarea incheierii unui contract cu titularul terenului pentru evitarea disputelor si solutionarea mai usoara a formalitatilor ulterioare (obtinere autorizatie de construire, formalitati de inscriere in cartea funciara etc.).
